短短700多字的“国六条”，透露出高层正在重新梳理房地产的发展导向。
北京失控
京城地产的异常始于3个多月前的春节期间。这是北京明天地产运营总监陈云峰的直觉。
大年初八开始，明天第一城的销售量由每天10套房子一下子升到每天50套左右。陈云峰赶紧询问售楼人员，发现购房者大多是去年观望了一年的年轻人，随后几天，他发现投资者也跟进来，比例一度达到20%。
到了4月份，这个被业内人士视为“普通商品房”代表的楼盘，已经从去年10月份的均价5200元/平方米，半年之内上涨了整整1000元。与此同时，几乎与明天第一城同时开盘的被视为高档楼盘代表的星河湾，也由16000元/平方米涨至18000元/平方米，并且在五一黄金周内创下销售3亿元的纪录。
北京市建委发布的数据称，北京今年第一季度房价同比增长14.8%，期房均价达到6885元/平方米，超越上海，成为中国第一。而一位中国人民银行官员在参加某次房地产论坛时也透露，2005年全国房地产销售额增长28%，而销售面积仅增长15%。
“根据我和同行们的交流，实际增长可能要超过这个数字。”陈云峰对于如此涨价幅度，高兴之余也感到有些心惊肉跳。
房价上涨的同时，土地拍卖也屡创天价。进入2006年，北京的卢沟桥地块、温泉镇地块、工体4号地块等，无不一次次以天价刺激快速上行的北京地产。“以我们企业的实力，都不敢这样去拍地，太疯狂了。”陈云峰感叹。陈所在的明天地产是消费家电零售巨头国美旗下的地产投资公司。
在此期间，先是北京市建委公布北京有近六成的新房没有被售出；后有中央媒体和有关部门指责开发商囤积房子，哄抬房价；再此后，市场遍传来央行要出台5成按揭的消息。
市场上各种传言四起，加上各种部门数据之间的频频打架，调控一年后，呈现在人们面前的是一副乱相：一方面土地价格不断飙升；另一方面，半夜排队买认购券再现江湖。
“我们也看不清楚到底是怎么回事，现在是乱成一团。”国家建设部一位官员向本刊承认，从平抑房价的目的来看，上一轮调控起码在北京是失败了。
“再这样调控也无济于事，总不能真只允许5成按揭把刚性需求打下去吧。” 中关村不动产商会会长杨建平向《商务周刊》指出，平抑现有市场上的商品房价格，只能带来新一轮的观望—僵持—上涨，刚性需求迟早要释放，如何疏通这些需求才是正道。
“我们对市场的反映很敏感，但问题是现在很难判断政策的走向。”杨建平透露，为了规避政策风险，他所在的中关村科学城建设有限公司暂缓了几个项目的开发，决定先等等看。而陈云峰所在的明天地产也推迟了他们在南部的一个项目。
“国六条”是疏不是堵
5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，在肯定调控取得了“初步效果”的同时，宣布了6条继续调控房地产的措施，因有去年的“国八条”在先，业内人士把这次调控简称为“国六条”。
“我个人看来，这是去年‘国八条’的深化和完善。” 中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌分析，“国六条”看似比较温和，但却对当下的地产困境非常具有针对性，而且结合接下来将出台的具体政策，“应该比去年的‘国八条’更值得期待”。
顾云昌注意到，“国六条”开篇就提到了结构问题。在他看来这正是导致北京现象的主要原因：一是政策层面的结构性。有关数据表明，2004年经济适用房的投资占整个商品房的比例只有6%，而且这两年呈现下降趋势；二是市场层面的问题，普遍的套型面积很大，整套的价格比较高，以北京为例，120平方米以上的房子仍然超过50%。
因此，“国六条”区别于去年的“国八条”，要求各地政府要“切实调整住房结构”，“重点发展中低价位、中小套型”，并要求“各地要对新建住房结构比例提出具体要求”，较之“国八条”，其要求进一步量化的变化明显。
“至于怎么推出中低价位房，上海去年调控的效果还是非常好的，他们的做法值得借鉴。”顾云昌透露，中央有关部门正在讨论通过土地规划限制房子的套型和价格的政策。
上海房地产协会副会长印华告诉本刊，去年上海市政府推出了1000万平方米左右的中低价位商品房，采取政府定向规划土地的方式，由开发商开发后推向市场，对平抑上海中外环房价起到了立竿见影的效果。
印华认为，土地出让“招拍挂”制度实行以后，在外资和本地实力雄厚的大开发商共同作用下，中国大城市的地价飙升，而这部分多出的利润都落入政府的腰包，并最终由购房者买单。
印因此认为，完全市场化的“招拍挂”，实际上逃避了政府作为公共产品提供者的责任。他建议说：“在把土地价值最大化的同时，政府在拍卖一些土地时，应限定建造房屋的价格和套型规划。”
对于北京市场层面的结构问题，杨建平认为，开发商会根据市场变化进行调节，但他也注意到“国六条”中非常有针对性的提出了调控手段。
“国六条”指出要“有区别地适度调整信贷政策”，意味着信贷政策将进行调整，试图保护中低收入家庭和首次购房者、小户型购买者的需求，抑制高贷款者、多次置业者和大户型购买者的需求。
北京师范大学教授董潘为“国六条”表现出来的理性感到欣慰。他指出，过去调控思路停留在控制投资规模的常规表述上，诸如“加强房地产信贷管理，防范金融风险”、“严格执行土地利用总体规划和土地利用计划”、“抑制房地产投资快速增长势头”等，但类似表述在“国六条”措施中未再提及。
实际上，“国六条”没有在存量商品房身上下更多工夫，而是更多力图通过中低价位房以及经济适用房的增加，以有效供给来稀释刚性需求。同时为了避免去年“严控土地规划总量”带来的供给紧张，“国六条”提出应“科学的规划土地供应”。
董潘认为，所谓科学规划，肯定要根据市场需要，松动严控的大门。而杨建平指出，科学规划不仅仅在土地的供应量，事实上，现实进入“招拍挂”的土地依然有相当大比例不具备开发的条件，很多土地的拆迁、平整、配套都没有完成，因为各种原因，政府需要开发商来完成这些环节。
“有了这些不确定因素，就存在开发商和政府之间协商改变价格的空间。这造成了土地价格无法在其长达两年多的开发周期里确定，所谓限价也就无从谈起。”杨建平认为，土地开发能力不够，恰恰是实现限价商品房的难题。
“开发商囤积土地的情况确实存在，但有多少真囤积，有多少是因为不具备开发条件，政府很难弄清楚，这也是两年不开发即予收回的规定难以实现的原因。”新加坡凯德置地北京分公司副总裁毛大庆认为，土地如何“科学的供应”，是考验“国六条”落实的关键点。
“作为一个纲领性调控文件，给各地留下了很多自主空间。北京和上海的情况就完全不同，因此还是地方主导。”顾云昌认为，全国房地产市场的差异化已经得到高层共识，除了金融和税收政策外，这次调控没有一刀切的规定。他认为，这避免了可能出现的大起大落情况，一旦调控效果不理想，还可以在这个框架下继续出台具体措施，做到“进可攻，退可守”。
上述不愿透露姓名的建设部官员向本刊分析，两次地产宏观调控看似都因高房价而起，但目的有明显不同。之前更多的是抑制投资和需求，以稳定房价为导向；而今年这次调控，则是更有针对性地提出解决中低收入家庭住房的系统方案。他说：“一个是被动的调控，一个是主动的梳理。”
房地产框架期待重构
“中央领导人在调控期间不止一次表示，房地产在相当长的时间内仍然是重要的支柱产业。”顾云昌说。
在支柱产业地位不能动摇的情况下，地产发展框架的调整成为必然。“国六条”一个容易被人忽视的表述，可能意味着中国住房供给体系面临一次系统性的调整。
在“国六条”导言中的最后一句话指出，房地产业发展和住房建设，“必须充分考虑我国人口多、土地少的基本国情和建设资源节约型社会的要求，合理引导住房消费需求和消费模式”。在第五条对此提出的具体措施是：“积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。”这大大突破了去年“明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费”的表述。
“国六条”出台后的第二天，北京市长王岐山就迅速做出反映，他到近两年土地供应大户丰台、大兴两个地区考察经济适用房建设时指出，要引导市民消费观念，通过购买和租赁等多种方式解决住房。
