地产大佬们正在发动深刻的产业模式转变，谁成为赢者通吃江湖，谁还在争辩博弈不知变通？一个强调现金流与融资渠道控制的地产时代，正在宏观调控的催化下到来
“双紧”是常态
到10月，国家对于地产业的宏观调控已有120多天。在各方利益复杂博弈中，房地产业又迎来了“金九银十”的黄金季节。
这期间关于是否应该调控、调控是否要用行政手段、投资需求和正常需求是否成了一刀切的受害者、经济适用房是否有存在的必要、房产商是否有义务建造普通商品房等等争议丛生。
在一路争吵中，地产商面临愈发严峻的境地。
8月3日，华润置地经过80多轮竞价，最终以25.65亿元的价格夺下北京市清河毛纺厂一个地块。这一价格均摊到楼面成本价达到3700元/平方米。而在2003年，同类地块的楼面成本才不过1800元/平方米。
“北五环的地都这么高的价格，不盖豪宅能行吗？”一位地产商对如此高企的地价感到无奈。华润置地对业界“哄抬地价”的指责感到委屈：“这是我们两年来第一次新增土地储备。”
北京鹏润地产发展中心总监陈云峰对华润表示理解。“一块地出来有一群狼等着，价格纪录肯定会被不断超越。”
8月26日，北京市国土资源局新闻发言人张维表示，今年上半年北京市国土局已经安排供应的土地是700多公顷，而实际上各区县上半年的需求量已经超过4000公顷，北京市今年土地市场仍有很大缺口。此前一个月北京市宣布有30块超过200公顷的土地集中上市，新华远集团老总任志强对此评价：杯水车薪。
华润置地拍得高价土地后不久的8月31日，SOHO中国掌门人潘石屹和所有的销售人员开了一个小型联欢会。潘石屹说：“希望明天进入9月份时，能一扫过去3个月萎靡不振的精神面貌。”建外SOHO7期特意选择了9月1日开盘，潘石屹将此命名为“9月突围”。
开盘前后，潘石屹频频出现在公众面前。潘反复强调，政策已经明朗，地产即将走出观望，“房产商们要干活了”。
想重振精神开始干活的不仅一个SOHO中国。据不完全统计，北京9月份开盘的楼盘将超过40个，仅8月30日到9月1日的3天里，就有19个楼盘扎堆开盘。一位房产商坦言：“5月份由于资金太紧张，我们输得一塌糊涂。到9月份如果再没有收获就得玩完。”
上述两件事说明了眼下房地产企业面临的两大问题——资金与土地“双紧”的局面——仍在继续。
“持续的土地供应是保证资金周转的前提。”一位业内人士分析，对于全国性大型开发企业来说，在实行资金开发管理的模式下，出售的项目越多，回款现金流就越大。这些回笼的资金会优先偿还前期的银行贷款、土地和建设成本。从这角度来说，地方政府普遍的“不饱和供地”原则，在当前宏观调控背景下使得很多大房产商的资金链紧张。
由全国工商联住宅产业商会赞助成立的REICO工作室于8月17日发表的研究报告称，宏观调控3个月，开发商已经饱受资金链绷紧的危险。
8月15日，央行出台的《2004中国房地产金融报告》中建议取消预售房制度。此建议虽然在8月24日被建设部明确否决，但房产商一致认为，今后的预售房贷款管理将更趋严格，房产企业将面临更大的现金流压力。
7月27日，建设部副部长刘志峰明确表示，下半年不会出台其他宏观调控政策。这一发言被潘石屹视为政策明朗的标志。但在上海市政府顾问、著名房地产专家印华教授看来，基于银行在房地产资金方面的决定性地位，主导未来房地产调控的是央行而非建设部。
“上海的房产实际交易量只有4月份的50%左右。高档楼盘成交量更是萎靡，观望气氛依然很浓厚。”印华认为，这种观望已经给房地产的相关行业如钢铁、建材等带来巨大影响，但因为统计数据的滞后性，可能到第三季度数据出来时，中央才能意识到眼下的房地产对整个宏观经济究竟会造成多大的影响。他认为，近期政策调整的可能性不大。
对房地产企业来说，土地和资金永远是稀缺的资源，谁掌握了他们，谁就占据主动。而土地与资金的“紧缺”，在一段时间内会成为中国房地产行业一种常态。如何应对这种新的“常态”，已经是新老地产大亨们最迫切的工作。
地产金融时代被催生
万通集团董事局主席冯仑对宏观调控有一个判断：“先是抓供给，紧缩银根与地根；看到这样还不够，就通过税收直接调控需求，调控越来越微观，变成了管理。”
冯仑认为，此次宏观调控带来的后果并不是简单的优胜劣汰，对需求和融资渠道的全面控制让好企业和坏企业一样面临考验。
“坏企业肯定会死去，好企业也不一定会活下来。关键是要赶紧变一个活法。”这位在官场和商界都久经考验的前中央党校教授说。
在全国住宅产业商会会长聂梅生看来，虽然新增土地供应不足，但根据他们的调查，全国尚有70万亩土地存量，只要有钱，直接拿地或者与“地主”合作都是可以选择的。所以，新活法关键是资金来自哪里。
“无非内部现金流动与拓展外部融资渠道两种。”按照鹏润地产业务发展中心总监陈云峰的观点，资金的积累首先来自于项目自身的运转速度，所以鹏润作为国美系的地产公司，延续了国美卖家电的风格：薄利多销，快速回笼。为此，鹏润果断在宏观调控之前调整战略以确保获得最快的现金流——万科肯定会同意陈云峰的观点，他们在5大核心城市的项目均被要求“在均好的基础上加速”。
企业外部的融资同样关键。早在调控之前，股市、债券、信托、基金、重组等针对房地产直接融资的方式就得到广泛试验。但事实证明，任何单一渠道都不成气候，除非像万科那样，各种渠道同时出击。
2005年前后，海外基金蜂拥而入。除了摩根斯坦利、美国国际集团、新加坡政府投资公司、新加坡腾飞基金、荷兰ING、高盛基金等知名投资银行外，还有每个月以上百计的海外私募基金进入中国的一线城市。
“海外基金只能投向稳健有实力的大企业，万科就是这样的企业。”万科集团总经理郁亮在考察各地分公司时给他的部下打保票，万科的资金没有问题。
而国美系房地产因为有深厚的流通现金流做后盾，再加上在股市上的强大融资能力，也逐渐被业界归到打通资金天花板的企业行列中。
在解决资金通道的同时，万科体现了对行业资源强大的整合能力，而如国美这样的地产新贵也同样表现出了在这方面的潜力。房产投资商+建筑商的模式或许是二者发展的方向。
万科集团少帅郁亮曾谈及万科的两个重要的竞争对手：一个是有境外融资渠道或境外资金直接进来的国际公司，另一个是从制造业转入房地产业的国内公司。概括说来，万科未来最强有力的竞争者有两个主要特征：有畅通的境外融资渠道，又能够解决生产方式问题，能完成房产的工厂化。
以此标准看，万通、华润、复地等老牌大企业属于前者；国美、鲁能、中远、海信等属于后者。无论前者还是后者，他们无一例外都在向地产投资商的角色过渡。
万通集团董事局主席冯仑曾在2001年去美国考察，回来后对美国模式大加赞赏。与中国企业太依赖银行不同，美国的房地产资金只有15%左右来自银行贷款，70%是社会大众的资金，其中35%是退休基金，35%是不动产基金。有业内人士透露，央行有意借调控之机改变眼下单一的地产融资模式，他认为：“回到过去的宽松房贷不可能，但在信托、基金等直接融资方面会进一步放松。”
业内人士认为，房地产金融商或者投资商将统领房地产开发的各个环节，房地产开发将进入金融时代。“我们的将来是房地产投资商。”陈云峰对此表示认同。
