万科：激进表象下的既定变革
作者：商思林 浏览次数： 更新日期：2007-12-20 13:17:41 字号设置：[ 大 中 小]
从来没有哪一年的万科如此备受瞩目，在质疑和赞叹声交织下，万科在2007年交出了一份令人瞠目的答卷。
2006年的万科企业股份公司已经实现销售收入突破200亿元、净利润21亿元的恐怖数字，但这一数据在2007刚刚过去9个月时就被打破了。1—9月，万科累计销售面积441.6万平方米，收入367.9亿元，分别比去年增长113.4%和181.5%。万科最新的公告透露，2007年的利润将实现100%—150%的增长。
单以增长速度看，万科这个巨无霸甚至要比绝大多数小型高科技公司更快、更猛。与很多上市公司依靠交叉持股获得投资收益以提高赢利不同，万科的主营业收入几乎占到了99%——也就是说，2007年的万科取得的是实打实的增长。
但在漂亮成绩单的背后，却是其创业以来从未遇到过的质疑和诘问。触发点是8月22日万科以31.53元/股的价格增发31715万股A股，募集资金100亿元；此后不到一周，万科再次发行59亿元公司债券。万科增发前后，又有金地、保利地产、金融街等上市公司在一轮大牛市中增发募资近千亿元。与此同时，不断有上市公司在全国各地的土地招牌挂上创造一个个地王。一时间，业内惊呼地产上市公司正在走向土地垄断，并在激进地制造着股市和房地产泡沫轮动。万科这个地产行业的领军者，第一次首当其冲地遭到质疑。
但事实上，除了在8月份花26.8亿元，以1.5万多元的楼面价拿下东莞地王，10月份以17亿元获得北京东四环14.9万平方米土地外，万科收获的土地仍大部分通过股权并购的方式进行：2月份，万科出资4亿元与手握大量北京优质土地的航空一集团组建综合性房地产开发公司；3月份，万科以3.9亿元受让浙江南都20%股权，以10.05亿元获取杭州钢铁集团下属富之春有限公司的股权。
万科并不如外界想象的“哄抬”地价，但地产资源越来越向万科这样的上市公司集中，却也是不争的事实。10月29日，万科董事长王石正面回应了对地产行业的一些质疑。他认为，房地产行业的资源，无论是资金还是土地，向上市公司集中，不仅是事实，也是未来的趋势，“这有利于保护购房者利益、防范金融风险、盘活存量土地”。他还表示，万科坚决不囤地、不捂盘，照样能实现良好业绩和快速发展。
王石指出，中国有几万家房地产公司，但只有少数企业走长期经营的品牌路线，其中主要是上市公司。“房子是一种需要使用几十年以上的产品，只有走品牌路线的公司才能在售后做到长期负责。”他说，上市公司的市场份额增加，有利于保护购房者的权益。
王石拿出数据说话，从2004年开始，万科每年年底持有的土地都略低于未来两年的开工量。今年9月底，万科持有的土地建筑面积是1653万平方米，而万科明年的开工量将超过1000万平方米。
“万科的高速发展并非来自于简单的资金优势。”万科总经理郁亮表示，万科早在2004年就提出“均好中加速”的项目发展原则，通过标准化和大规模复制的开发模式，致力于缩短项目开发周期，提高资产周转速度。他指出，万科在2007年坚持“现金为王”的原则，以及快速开发、快速销售的经营策略。王石也透露，万科从获得土地到供应房子，只要9—12个月时间，比行业平均水平差不多快一倍。
与“快”相对应的是“专”。10月29日，万科新标志正式亮相。由四个红色V组合而成的新标蕴含着万科20年经验的四点核心要素，即以人为本的客户理念、专注于住宅开发的发展方向、建造方式的变革、坚持可持续发展的经营理念。
四要素堪称万科今年持续改革的准确概括。此前的7月10日，万科宣布，将已开发、正在开发和未来新项目中的商业部分与新加坡凯德商用开展非排他性战略合作，此举意味着万科朝着提倡的专业住宅方向更进了一步。
同时，万科从2004年开始的工业化生产试验也在今年上海的新里程项目结出果实。据记者了解，明年初，万科将在广东东莞以工业化生产方式运作项目并推向市场，用实际行动来实现“建造方式的变革”。
“万科具有在短期内进一步扩充项目资源的能力，但管理层认为，我们可以选择更合理的时机、以更有利的方式来体现这一能力。”王石说。万科公告指出，万科不会因为市场的亢奋而转向激进，将在市场的变化前保持冷静，坚持万科对行业趋势的一贯判断，坚持万科既定的发展策略。这家标杆企业最值得中国房地产市场效仿的，或许正应该是对专业的持续而坚定的改革。
内容来源：商务周刊 网站编辑：Jimmy |
